三代而上，田以井授，民二十受田，六十归田，尺寸之地，皆国家所有，民间不得而私之。至秦汉以后，废井田，开阡陌，百姓始得私相买卖，然则三代以上，虽至贵巨富，求数百亩之田，贻子及孙，不可得也。后世既得而买之矣。以乾坤之大块，国家之版图，听人画界分疆，立书契，评价直，而鬻之，县官虽有易姓改氏，而田主自若。董江都诸人，亦愤贫者无立锥之地，而富者田连阡陌，欲行限民名田之法，立为节制，而不果行。其乃祖乃父，以一朝之力，而竟奄有之，使后人食土之毛，善守而不轻弃，则子孙百世，苟不至经变乱，亦断不能为佗人之所有。呜呼，深念及此，其可不思所以保之哉！*人家子弟，从小便读孟子，每习焉而不察。夫孟子以王佐之才，说齐宣梁惠，议论阔大，志气高远，然言病虽多端，用药止一味。曰：有恒产者有恒心而已。曰：富岁子弟多赖而已。重见叠出，一部孟子，实落处不过此数条。而终之曰：诸侯之宝三，土地。又尝读苏长公集，其天才横轶，古今无俦匹，宜若不屑屑生机者，游金山之诗曰：有田不去如江水。游焦山之诗曰：无田不去宁非贪。其题王晋卿《烟江叠嶂图》亦曰：不知人间何处有此境，径欲往买二顷田。可知此老胸中，时时有此一段经书。生平欲买阳羡之田，至老而其愿不偿，今人动言才子名士伟丈夫，不事家人生产，究至谋生无策。犯孟子之戒而不悔，岂不深可痛惜哉！天下之物，有新则必有故，屋久而颓，衣久而敝，臧获牛马，服役久而老且死，当其始重价以购，越十年而其物非故也，再越十年，而化为乌有矣。独田之为物，虽百年千年而常新。或即农力不勤，土敝产薄，一经粪溉则新矣，或即荒芜草宅，一经垦辟则新矣，多兴陂池，则楛者可以使之润，勤媷荼寥则瘠者可以使之肥，自古及今，无有朽蠹颓坏之虑，逃亡耗缺之忧。呜呼，是洵可宝也哉。吾友陆子名遇霖字洵若，浙江人，今为归德别驾，其人通晓事务，以经济自许，在京师日，常与之过从，一日从容谈及谋生，毕竟以何者为胜。陆子思之良久曰：予阅世故多矣，典质贸易权子母，断无久而不弊之理，始虽乍获丰利，终必化为子虚。惟田产房屋，二者可持以久远，以二者较之，房舍又不如田产，何以言之，房产乃向人索租钱，每至岁暮，必有干仆，盛衣帽著靴，喧哗叫号以取之，不偿则愬（su）于官长，每至争讼雀角，甚有以奋鬬（dou）窘迫，而别生祸殃者。稍懦焉，则又不可得矣。至田租则不然，子孙虽为齋（zhai）民，极单寒懦弱，其仆不过青鞵（xie）布衣，手持雨伞，诣仙人之门，而人不敢藐视之，秋谷登场，必先完田主之租，而后分给私债，取其所本有，而非索取所本无，与者受者，皆可不劳，且力田皆愿民，与市尘商贾狡健者不同，以此思之，房产殆不如也。余至今有味乎陆子之言。
尝读雅颂之诗，而叹古人之于先畴，如此其重之。楚茨大田之诗，皆公卿有田禄者，周有世卿，其祖若父之采地，传诸后人，故云：曾孙。今观其言曰：我疆我理。曰：我田既臧。曰：我黎我稷，我仓我庾。农夫爱其曾孙，则曰：曾孙不怒。曾孙爱其农夫，则曰：农夫之庆。以至攘饁（ye）者之食，而尝其旨否；剥疆场之瓜而献之皇祖，何其民风淳朴，何其上下相亲如此，不止家给人足，无分外之谋，而且流风余韵，有为善之乐。后人有祖父遗产，正可循陇观稼，策蹇课耕，雅颂之景，如在眼前，而乃视为鄙事，不一留意，抑独何哉！
今人家子弟，鲜衣怒马，恒舞酣歌，一裘之费，动至数十金，不思吾乡十余年来，谷贱。竭十余石谷，不足供一筵，竭百余石谷，不足供一衣，安知农家作苦，终年霑（zhan）体涂足，岂易得此百石？况且，水旱不时，一年收获不能保诸来年，闻陕西岁饥，一石价至六七两，今以如玉如珠之物，而贱价□之，以供一裘一席之费，岂不深可惧哉。古人有言：惟土物爱厥心臧。故子弟不可不令其目击田家之苦，开仓□谷时，当令其持筹，以壮夫之力，不过担一石，四五壮夫之所担，仅得价一两，随手花费，了不见其形迹，而己仓庾空竭矣，便稍有知觉，当不忍于浪掷，奈何深居简出，但知饱食暖衣，绝不念物力之可惜，而泥沙委之哉！天下货才所积，则时时有水火盗贼之忧，至珍异之物，尤易招尤速祸，草野之人，有十金之积，则不能高枕而卧。独有田产，不忧水火，不忧盗贼，虽有强暴之人，不能竟夺尺寸，虽有万钧之力，亦不能负之以趋，千万顷可以值万金之产，不劳一人守护，即有兵燹离乱，背井去乡，事定归来，室庐畜聚，一无可问，独此一块土，张姓者仍姓张，李姓者仍姓李，芟（shan）夷垦辟，仍为殷实之家。呜呼，举天下之物，不足较其坚固，其可不思所以保之哉！
予与四方之人，从容闲谈，则必询其地土物产之所出，以及田里之事，大约田产出息最微，较之商贾，不及三四。天下惟山右新安人，善于贸易，彼性至悭啬，能坚守，佗处人断断不能，然亦有多覆蹶之事，若田产之息，月计不足，岁计有余，岁计不足，世计有余。尝见人家子弟，厌田产之生息微而缓，羡贸易之生息速而饶，至鬻产以从事，断未有不全军尽没者，余身试如此，千百不爽一，无论愚弱者不能行，即聪明强干者，亦行之而必败，人家子弟，万万不可错此著也。
人思取财于人，不若取财于天地，余见放债收息，以及典质人之田产者，三年五年，得其息如其所出之数，其人则哓哓有词矣，不然则怨于心，德于色，浸假而并没其本，间有酷贫之士，得数十金，可暂行于一时，稍裕则不能矣。惟地德则不然，薄植之而薄收，厚培之而厚报，或四季而三收，或一岁而再种，中田以种稻麦，旁畦（qi）余陇，以植麻菽衣棉之类，有尺寸之壤，则必有锱铢之人，故曰：地不爱宝。此言最有味，始而养其祖父，既而养其子孙，无德色，无倦容，无竭欢尽忠之怨，有日新月盛之美，受之者无愧怍，享之者无他虞，虽多方以取，而无罔利之咎，上可以告天地，幽可以对鬼神，不劳心计，不受人嫉疾。呜呼，更有物焉，能与之比长絜（jie）短者哉！余既言田产之不可鬻，而世之鬻产者，比比而然，聪明者亦多为之，其根源则必在乎债负，债负之来，由于用度不经，不知量入为出，至举息既多，计无所出，不得不鬻累世之产，故不经者，债负之由也。债负者，鬻产之由也，鬻产者，饥寒之由也，欲去鬻产之根，则断自经费始，居家简要可久之道，则有陆梭山量入为出之法，在其法，合计一岁之所入，除宗给公家而外，分为三分；留一分为歉年不收之用，其二分，分为十二分，一月用一分。若岁常丰收，则是古人耕三余一之法，值一岁歉，则以一岁所留补给，连岁歉，则以积年所留补给，如此始无举债之事，若一岁所入，止给一岁之用，一遇水旱，则产不可保矣。此最目前可见之理，而人不知察。陆梭山之法最详，即百金之产，亦行此法。使必富饶而后可行，则大误矣。且其法于十二分，又分三十小分，余恐其大烦，故止作十二分，要知古人之意，全在小处节俭，大处之不足，由于小处不谨，月计之不足，由于每日之用过也。若能从梭山每月三十分之，更为稳实。一月之中，饮食应酬宴会，稍可节者节之，以此一月之所余，另置一封，以周贫乏亲戚些小之急，更觉心安意适，此专言费用不经，举债而鬻产之由。此外，则有赌博狭邪侈靡，其为败坏者无论矣。更有因婚嫁而鬻产者，绝为可哂，夫有男女，则必有婚嫁，只当以丰年之所积，量力治装，奈何鬻累世仰事俯育之具，以图一时之华美，岂既婚嫁后，遂可不食而饱，不衣而温乎？呜呼，亦愚之甚矣！
吾既言产之断不可鬻，虽然，鬻产之家，岂得已哉！其平时费用不经，以致举债而鬻产，吾既详言之矣。处承平之日，行量入为出之法，自不致狼狈，困而为累身之物，且将追怨祖父，留此累物以贻子孙，予见此亦不少矣，然则知之何而可哉！欲无鬻产，当思保产，欲保产，当使尽地利，尽地利之道有二，一在择庄佃，一在兴水利。谚曰：良田不如良佃。此最确论，主人虽有气力心计，佃惰且劣，则田日坏，譬如父母虽爱婴儿，却付之悍婢之手，岂能知其疾苦乎？良佃之益有三：一在耕种及时，一在培壅有力，一在蓄泄有方。古人言：农最重时，早犁一月，有一月之益。故冬最良，春次之。早种一日，有一日之益，故晚禾必在秋前一日，至培壅，则古人所云：百畝之粪。又云：凶年粪其田而不足。诗云：荼寥朽止，黍稷茂止。用力如此，一畝可得两畝之入，地不加广，畝不加增，佃有余而主人亦利矣，蓄水用水，最有缓急先后，当捄则捄，当待则待，当弃则弃，惟有良农老农知之。劣农之病有三：一在耕稼失时，一在培壅无力，一在蓄泄无力，若遇丰稔（ren）之年，雨泽应时而降，惰农劣农，亦鲁莽收获，隐藏其害而不觉，一遇旱乾，则彼之优劣立见矣。凶年主人得一石，可值两石，而受此劣佃之害，悔何及哉！人家僮仆管庄务，每喜劣佃，而不喜良佃，良佃则家必殷实，有体面，而不肯谄媚人，且性必耿直朴野，饮食必节俭，又不听僮仆之指使，劣佃则必惰而且穷，谄媚僮仆，听其指使，以任其饕（tao）餮（tie），种种情状不同，此所以性喜劣佃而不喜良佃，至主人之田畴美恶，彼皆不顾，且又甚乐于水旱，则租不能足额，而可以任其高下，此积弊陋习，安可不知？且良佃所居，则屋宇整齐，场圃茂盛，树木葱郁，此皆主人僮仆力之所不能及，而良佃自为之，劣佃则件件反是，此择庄佃，为第一要务也，禾在田中，以水为命，谚云：肥田不敌瘦水。虽有膏腴，若水泽不足，则亦等石田矣。江南有塘有堰，古人开一畝之田，则必有一畝之水，每岁方春时，必有洪水数次，任其横流，而不收，入夏亢旱束手无策，仰天长叹而已。人家僮仆管理庄事，以兴塘几石，修屋几石，为开帐时，浮图合尖之具而已，何尝有寸土一锥，及于塘堰乎？夫塘宜深且坚固，余曾过江宁南乡，其田最号沃壤，其塘甚小，不及半畝，询之土人，知其深且陡，有及二丈者，故可以溉十数畝之田，而不匮。吾乡塘最多，且大有数畝者，有十数畝者，然浅且漏，大雨后亦不满，稍旱则露底，田待此为命，其何益之有哉！向后兴塘筑堰，必躬自阅视，若有雨之年，塘犹不满，其渗漏可知，急加培筑，大抵劣农之性惰，而见识浅陋，每徼倖于岁多雨，而不为预备，僮仆既以此开入花帐，又不便向主人再说，一遇亢旱，田禾立槁，日积月累，田瘠庄敝，租入日少，势必鬻变，此兴水利为第一要务也。若不知务此，而止云保守前业，势岂能由己哉！予置田千余畝，皆苦瘠，非予好瘠田也，不能多办价值，故宁就瘠田，其膏腴沃壤，则大有力者为之，余不能也。然细想膏腴之价，数倍于瘠田，遇水旱之时，膏腴亦未尝不减，若丰稔（ren）之年，瘠土亦收，而租倍于膏腴矣，膏腴之所以胜者，鬻时可以得善价，平时度日，同此稻谷一石耳，无大差别。且腴田不善经理，不数年变而为中田，又数年变而为下田矣。瘠田若善经理，则下田可使之为中田，中田可使之为上田，虽不能大变，能高一等，故但视后人之能保与不能保，不在田之瘠与不瘠，况名庄胜业，易为势力家所垂涎，子弟鬻田必先鬻善者。予家祖居田甚瘠，在当时兴作尽善，故称沃壤，四世祖东川公卒时，嘱后人葬于宅之左，曰：恐为势家所夺。由此观之，当时何尝非善地，今始成瘠壤耳。惟视人之经理不经理也，尝见荒瘠之地，见一二土著老农之家，则田畴开辟，陂池修治，禾稼茂郁，庐舍完好，竹木周布，居然一佳产，其仕宦之田，则荒败不可观，汝侪试留心察之。*人家子弟，每年春秋，当自往庄细看，平时无事，一可策蹇一往，然徒往无益也。第一当知田界，田界不易识也，令老农指视一次，不能记而再三，大约五六次便熟，有疑处便问之，勿以会经问过，嫌于再问，恐被人讥笑，则终身不知矣。第二当察农夫用力之勤惰，耕种之早晚，蓄积之厚薄，人畜之多寡，用度之奢俭，善治田以为优劣。第三当细看塘堰之坚窳（yu）浅深，以为兴作，第四察山林树木之耗长，第五访稻谷时值之高下，期于真知确见，若听僮仆之言，深入茅檐，一坐一饭一宿，目不见田畴，足不履阡陌，僮仆纠诸佃人，环绕喧哗，或借种稻，或借食租，或称塘漏，或称屋倾，以此恫吓主人，主人为其所窘，去之为恐不速，问其疆界则不知，问其孰勤孰惰则不知，问其林木则不知，问其价值则不知，及入城遇朋友，则彼揖之曰：履畝归矣。此笑之曰：循行阡陌回矣。主人方自谓：吾从村庄来，劳苦劳苦。呜呼，何益之有哉！此予少年所身历者，至今悔之。大约人家子弟，最不当以经理田产为俗事鄙事，而避此名，亦不当以为故事，而袭此名，细思此等事，较之持钵求人，奔走囁（nie）嚅（ru），孰得孰失，孰贵孰贱哉！人家富贵二字，暂时之荣宠耳。所恃以长子孙者，毕竟是耕读两字，子弟有二三千金之产，方能城居，何则？二三千金之产，丰年有百余金之人，自薪炭蔬菜鸡豚鱼虾醯（xi）醢（hai）之属，亲戚人情应酬宴会之事，种种皆取办于钱，丰年则谷贱，歉年谷亦不昂，仅可支吾，或能不至狼狈，若千金以下之业，则断不能城居矣。何则？居乡则可以课耕数畝，其租倍入，可以供八口，鸡豚蓄之于栅，蔬菜蓄之于圃，鱼虾蓄之于泽，薪炭取之于山，可以经旬屡月，不用数钱，且乡居，则亲戚应酬寡，即偶有客至，亦不过其鸡黍。女子力作，可以治纺绩，衣布衣，策蹇驴，不必鲜华，凡此皆城居之所不能，且耕且读，延师训子，亦甚简静，囊无余蓄，何致为盗贼所窥。吾家湖上翁，甚得此趣，其所贻不厚，其所度日，皆较之城中数千金之产者，更为丰腴，且山水间优游俯仰，复有自得之乐，而无窘迫之忧，人苦不深察耳。果其读书有成，策名仕宦，可以城居，则再入城居，一二世而后，宜于乡居，则再往乡居，乡城耕读，相为循环，可久可大，岂非吉祥善事哉！况且世家之产，在城不过取额租，其山林湖泊之利，所遗甚多，此亦势不能兼，若贫而乡居，尚有遗利可收，不止田租而已，此又不可不知也。予仕宦人也，止宜知仕宦之事，安能知农田之事，但余与四方英俊交，且久阅历世故多，五十年来，见人家子弟成败者不少，鬻田而穷，保田而裕，千人一辙，此予所以谆谆苦口，为汝辈陈说。先大夫戊子年析产，予得三百五十余畝，后甲辰年再析，予一百五十余畝。予戊戌年初析爨（cuan），始管庄事，是时吾里田产，正当极贱之时，人问曰：汝父析产有银乎？予对曰：但有田耳。问者索然，予时亦曰：田非不佳，但苦急切难售耳。及丁末后，予以公车有称贷，遂卖甲辰年所析百五十畝。予四十以前，全不知田之可贵，故轻弃如此。后以予在仕宦，又不便向人赎取，至今始悟，析产正妙在无银，若初年宽裕，性既习惯，一二年后，所分既尽，怅怅然失其所恃矣。田之妙，正妙在急切难售，若容易售，则脱手甚轻矣。此予晚年之见，与少年时，绝不相同者也。是皆予三折肱之言，其思之勿忽。